リムレポートは面倒でも取得するべき？
リムとは物件の履歴書です。カウンシルに保存しており誰でもすぐに閲覧できるものではない、LIMレポートには物件のあらゆる情報が掲載されており、弁護士に購入前に必ず渡して、権利や法律上の不具合などを契約前に査定してもらうことが重要です。例えばこんなことが記載されています。
- 売買履歴
- 建設時の間取りや過去の改築の履歴がある
- CCC(code of compliance）が発行されていない物件や箇所がある
- 物件そのものの名義変更が許可されていない（理由がある）
- ハザードや土地そのものに注意事項がある
等々、。
市役所に保存されその閲覧には時間と費用がかかります。
*以前、2014年前後の売り手市場だった時期にはオープンホームに行ってもエージェントが書類を用意してなく、自分でカウンシルに出向くか、ネットで申請して手に入れるしかなかったですが、担当のエージェントや地域によって異なるようですが2021年現在では売り手が自主的に用意するのが主流になっているよう。
現在の売り手市場では、オークションによる販売形式がおおく、これは本当に売り手とエージェントが最大に得するシステムと言えます。
LIMがオークションに間に合わない！
オークションでは、基本、売買契約書にある条件（無条件）での売買成立になるので、エージェントはほぼ確実に販売を見込め、売り手も万が一瑕疵や不具合があっても買い手の責任で情報収集をしなくていけない、という何とも買い手には不利な状況と思います。
しかし、以前はその瑕疵自体も売り手が見つけて無条件に購入するしかありませんでした。
もちろん、オークション以外のオファー受付（Dead line sale)や交渉により売買(Negosiation Sale）などでは購入の条件提示にLIMを利用するすることも実はあります。
以前は10日もかかるリムの発行。（2014年以前）
48時間以内にオークションが行われる場合は、2日後に売買が成立してしまいますのでいい物件を見つけたら、カウンシルに走る、LIM を購入し4時間で発行には365ドル！（10日間も待たなくてはいけないので、オークションには基本間に合わないのです。）支払います。そしてソリシター（弁護士）にリムを送り、確認してもらい、同時にモーゲージの手配を行い、オークションに向かいます。
もし数件同じように欲しい物件があったり、当たり前のようにオークションで負けた場合は同じことを繰り返す訳です。
オークション10回で2,560ドル（20万円くらい）もかかります！
単純計算で欲しい物件を買うにはお金がかかるということです。
最低2回は見に行くため車のガス代も時間も馬鹿になりません。エージェントには顔見知りになりますし、なかなか情報通になるとネットで見ただけで物件の80％の善し悪しはわかりますが、LIMを見てオークションでの売却をを取り消す、融資がつかない購入者がいる、などの不具合もあるので、LIMは必ず確認しましょう。
LIMの調査を無料で行ってくれる弁護士を探すこと
不動産の売買契約を専門に行っているSolicitorや弁護士の中には初めの物件査定とLIMの調査を無料で行ってくれる業者もいます。以前は一見500ドルなどの高額でしたが、弁護士の競争もあり多くの物件書類を無料でしかも、1日以内に確認してくれる事務所もあります。
もちろん購入に進めば、売買契約の際に弁護士に依頼することは常識の範囲で依頼するべきですが貴重な存在なので、あらかじめ探して価格を交渉するか、購入する前のLIMとS&P（売買契約書）無料で行ってもらえるよう交渉してみましょう。